Принципы, применяемые в методе затрат
Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам.
Последовательность применения метода
Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.).
Область применения и ограничения метода затрат
• подоходное налогообложение (облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений);
• страхование (при оценке стоимости в целях страхования риска сумму страхового возмещения определяется исходя из затрат);
• обновление (стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования, основываясь на сравнении затрат с требуемым доходом);
• технико-экономический анализ для нового строительства;
• определение варианта наилучшего использования земли;
• здания институционального и специального назначения.
Ограниченность затратного метода определяется тем, что он может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта недвижимости, но и учесть наилучшее использование участка земли. Таким образом, основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются:
- невозможность воспроизведения нового, уже изношенного сооружения;
- маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения;
- невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Принципы, применяемые в методе
Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.
Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.
Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.
Предложение и спрос. При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода
Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:
- права собственности;
- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);
- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);
- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);
- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);
- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);
- местоположение;
- возможное использование объекта после продажи;
- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).
Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Этап 4. Применение уместных подходов (методов) к оценке объекта: рыночных (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода) и балансового метода:.
а) в основе методы сравнения продаж лежит принцип и замещения; для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты, для сопоставимости данных проводится их корректировка с использованием принципа вклада;
б) затратный метод основан также на принципе замещения; другие используемые принципы: наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины. Состоит из следующих этапов:
- оценка земли осуществляется отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Для определения максимальной остаточной стоимости земли рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки;
- оценка зданий и сооружений основана на величине затрат на их воспроизводство как для новых, например, определение затрат на 1 кв.м;
- оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Это, как правило, происходит из-за физического износа, функционального и экономического устаревания;
в) доходный метод (капитализации дохода) основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта недвижимости. При этом методе используется оценочный принцип ожидания.
Этап 5. Согласование
Представляет процесс анализа результатов оценки по различным методам, выявления допустимого диапазона искомой величины стоимости объекта недвижимости и принятия окончательного решения.
Этап 6. Отчет о результате оценки
Надлежащим исполнением задания на оценку объекта недвижимости является своевременное представление заказчику письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке составляется в отношении каждого объекта оценки.
В отчете об оценке должны быть указаны:
- дата составления отчета;
- основание для оценки;
- точное описание объекта оценки, в том числе точное описание его местоположения;
- вид стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- цель оценки;
- дата оценки;
- наименования применяемых методик оценки, обоснование их использования, указание авторов (разработчиков) методик оценки;
-перечень использованных данных с указанием источников их получения;
- принятие допущения и корректировки, а также их обоснование;
- описание процедуры расчета стоимости объекта оценки;
- стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком;
- ограничения и определены применения полученного результата;
- юридический адрес оценщика;
- фамилия, имя, отчество эксперта оценщика;
- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов в соответствии с заданием на оценку.
Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены специальные формы отчетов об оценке.
Отчет должен быть собственноручно подписан экспертом-оценщиком. Кроме того, отчет об оценке может быть подписан дополнительно другими лицами, участвующими в его составлении.