При оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо по возможности учитывать влияние инфляции. Это можно делать корректировкой на индекс инфляции (i) либо будущих поступлений, либо ставки дисконтирования. Наиболее корректной, но и более трудоемкой в расчетах является методика, предусматривающая корректировку всех факторов, влияющих на денежные потоки сравниваемых проектов. Среди основных факторов: объем выручки и переменные расходы. Корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию коммерческой организации и потребляемое сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой с помощью критерия NPV.
Более простой является корректировка ставки дисконтирования на индекс инфляции, вычисляемая по следующей формуле:
р = r + i + г * i = r + i , (3.13),
где: р ? ставка дисконтирования с учетом риска;
r ? обычный коэффициент дисконтирования;
i ? индекс инфляции.
Значительную роль при анализе инвестиционных проектов также играет фактор риска. Так как основными характеристиками инвестиционного проекта являются элементы денежного потока и ставка дисконтирования, то учет риска осуществляется поправкой одного из этих параметров. Существует несколько подходов:
1. Имитационная модель учета риска..
Представляет собой корректировку денежного потока с последующим расчетом NPV для всех вариантов (анализ чувствительности). Методика анализа в этом случае такова:

• по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический;
• по каждому из вариантов рассчитывают соответствующий NPV;
• для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле: R(NPV) = NPV0 – NPVр; (3.14);
• проект с большим размахом вариации считается более рискованным.

2) Методика построения безрискового эквивалентного денежного поток.
В основу данной методики заложены идеи, развитые в рамках теории полезности и теории игр. В частности, Дж.Фон Нейман и О.Моргенштерн показали, что принятие решений, в том числе и в области инвестиций, с помощью критериев, основанных только на монетарных оценках, не является, безусловно, оптимальным – более предпочтительно использование специальных критериев, учитывающих ожидаемую полезность того или иного события. Рассматривая поэлементно денежный поток рискового проекта, инвестор в отношении его пытается оценить, какая гарантированная сумма потребуется ему, чтобы быть индифферентным к выбору между этой суммой и ожидаемой величиной k-го элемента потока.
Графически отношение к риску выражается с помощью кривых безразличия (индифферентности).
3) Методика поправки на риск ставки дисконтировани.
Такая методика предполагает введение поправки к ставке дисконтирования:

• устанавливается исходная стоимость капитала СС (или WACC), предназначенного для инвестирования;
• определяется премия за риск, ассоциируемый с данным проектом, для каждого из проектов (rаb);
• рассчитывается NPV со ставкой дисконтирования r = СС + rаb;
• проект с большим NPV считается предпочтительным.

Из рассмотренных методов учета риска такой метод пользуется большей популярностью. В этом случае работать с относительными показателями удобнее и ввести поправку к ставке дисконтирования легче, чем рассчитать безрисковые эквиваленты.

Принципы, применяемые в методе
Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.
Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.
Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.
Предложение и спрос. При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода
Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:
- права собственности;
- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);
- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);
- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);
- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);
- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);
- местоположение;
- возможное использование объекта после продажи;
- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).
Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Недвижимость является финансовым активом, формой вложения капитала, способной приносить доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.
Недвижимость и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.
В зависимости от конкретных целей менеджмента следует учитывать особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:
- потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как правило, изменениями в системе землепользования, относительным дефицитом участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами;
- неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости;
- износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость;
- гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;
- комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например: сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;
- налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;
- риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа как самого объекта, так и окружающей территории;
- сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.