Использование критерия NPV теоретически обоснованно, и в целом он считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций. Вместе с тем он имеет свои недостатки. Например, NPV не является абсолютно верным критерием при выборе между проектом с большими первоначальными издержками и проектом с меньшими первоначальными издержками при одинаковой величине чистых настоящих стоимостей. Также он неверен при выборе между проектом с большей чистой настоящей стоимостью и длительным периодом окупаемости и проектом с меньшей чистой настоящей стоимостью и коротким периодом окупаемости.
• То есть метод NPV не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта. Метод не оказывает влияние на изменение стоимости недвижимости и сырья, на чистую настоящую стоимость проекта. Его использование осложняется трудностью прогнозирования ставки дисконтирования (средневзвешенной стоимости капитала) и/или ставки банковского процента.
Таким образом, применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями (первоначальными инвестициями, сроками экономической жизни и пр.) может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений.
Поэтому наряду с абсолютным показателем эффективности инвестиций NPV используются также и относительные – индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Принципы, применяемые в методе
Ожидания. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

Последовательность применения метода
Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.
При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта.
Область применения и ограничения метода
Метод капитализации дохода ? единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденции в рыночных ожиданиях.
К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых в качестве альтернативных возможностей инвестирования.

В зависимости от величины вероятных потерь целесообразно разделить их на три группы:

• - потери, величина которых не превышает расчетной прибыли, можно назвать допустимыми;
• - потери, величина которых больше расчетной прибыли, относятся к разряду критических, так как такие потери придется возмещать из кармана предпринимателя;
• - еще более опасен катастрофический риск, при котором предприниматель рискует понести потери, превышающие все его имущество.

Если разделить абсолютную величину возможных потерь на расчетный показатель затрат или прибыли, то получим количественную оценку риска в относительном выражении (в процентах). Для построения кривой вероятностей возникновения определенного уровня потерь (кривой риска) применяются различные способы:

• - статистический; анализ целесообразности затрат;
• - метод экспертных оценок; аналитический способ;
• - метод аналогий.

Суть статистического способа заключается в том, что изучается статистика потерь и прибыли, имевших место на данном или аналогичном производстве, устанавливаются величина и частотность получения той или иной экономической отдачи, составляется наиболее вероятный прогноз на будущее.
Финансовый риск, как и любой другой, имеет математически выраженную вероятность наступления потери, которая опирается на статистические данные и может быть рассчитана с достаточно высокой точностью. Чтобы количественно определить величину финансового риска, необходимо знать все возможные последствия какого-либо отдельного действия и вероятность самих последствий.
Главные инструменты статистического метода расчета финансового риска:
- вариация как изменение количественных показателей при переходе от одного варианта результата к другому;
- дисперсия как мера отклонения фактического знания от его среднего значения;
- среднее ожидаемое значение, характеризующее то значение величины события, которое связано с неопределенной ситуацией. Оно является средневзвешенной всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты, или веса, соответствующего значения.
Таким образом, величина риска (или степень риска) может быть измерена двумя критериями: среднее ожидаемое значение, колеблемость (изменчивость) возможного результата.