Принципы, применяемые в методе
Ожидания. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

Последовательность применения метода
Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.
При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта.
Область применения и ограничения метода
Метод капитализации дохода ? единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденции в рыночных ожиданиях.
К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых в качестве альтернативных возможностей инвестирования.

Высокая степень финансового риска проекта приводит к необходимости поиска путей ее искусственного снижения.
Существуют четыре универсальных способа снижения любого вида финансового риска:
1) распределение риска между участниками проекта;
2) самострахование (передача части риска всем соискателям прибыли от данного проекта);
3) страхование (заключение договора со специализированной страховой фирмой);
4) резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.
В связи с этим финансовый менеджер должен уметь производить элементарные расчеты сумм страховки, страхового возмещения, тяжести ущерба для фирмы, занимающейся самострахованием и прибегающей к услугам посредников.
Способы снижения отдельных видов рисков:
1. Кредитный риск. Даже устойчивые предприятия могут столкнуться со временным снижением доходов из-за краткосрочного падения спроса на их товары и услуги и т.п. Поэтому без кредитования основной деятельности или капитальных вложений невозможно существование предприятий в рыночной экономике. Для предупреждения этого риска обычно используют следующие способы: регулярная оценка платежеспособности предприятия; уменьшение размеров получаемых кредитов; страхование кредитов; устойчивое обеспечение кредита; заключение постоянных кредитных договоров вместо получения разовых кредитов и т.п.
2. Процентный риск. Методы снижения процентного риска, с одной стороны, подобны методам снижения кредитного риска, с другой стороны, ? подобны методам снижения риска финансовых инвестиций — свопам, фьючерсным контрактам, опционам и т.д.
3. Налоговый риск. Управление налоговым риском не представляет сложностей для планирования, прогнозирования и организации: следует использовать все способы законного уклонения от налогов, консультации аудиторов, организовать своевременную замену устаревшей законодательной информации и т.п.
4. Валютный риск. Для снижения валютного риска могут быть использованы такие приемы: получение кредитов в различных валютах, форвардные контракты, страхование валютного риска (передача всего риска страховой организации), ускорение оборота валюты, работа с несколькими видами валюты (диверсификация) и, конечно, использование валютных опционов, фьючерсов, форвардных контрактов и т.п., включая хеджирование.
5. Инвестиционный риск. Под инвестициями принято понимать использование капитала в двух направлениях: реальные инвестиции ? вложение средств в материальные активы; финансовые инвестиции.
Инвестиционный риск всегда сопутствует выбору вариантов, а выбор вариантов вложений всегда связан со значительной неопределенностью, т.е. возникает так называемый риск нежизнеспособности проекта. При этом следует максимально снизить влияние других видов рисков: кредитного, валютного и т.д. Для решения этой задачи следует количественно определить общую величину финансового риска на основе сравнения альтернативных вариантов. Считается, что оценка риска инвестиционных рисков вообще и финансовых инвестиций, в частности, является одной из самых типичных и самых разработанных, с точки зрения применения стандартного математического и статистического инструментария. Поэтому нам следует привести эти расчеты более подробно на основе вышеизложенной теории.
Инвестиционный риск делят на две категории: систематический и несистематический.

Залогом выживаемости и основой стабильного положения предприятия служит его устойчивость. Различают следующие грани устойчивости: общая, ценовая, финансовая и т.п.
Финансовая устойчивость предприятия характеризует такое состояние его финансовых ресурсов, их перераспределение и использование, когда обеспечиваются развитие предприятия на основе собственной прибыли и рост капитала при сохранении его платежеспособности и кредитоспособности в условиях допустимого уровня финансового риска.
Задача финансового менеджера заключается в том, чтобы привести в соответствие различные параметры финансовой устойчивости предприятия и общий уровень риска.
Целью управления финансовым риском является снижение потерь, связанных с данным риском до минимума.
В целом методы защиты от финансовых рисков могут быть классифицированы в зависимости от объекта воздействия на два вида:
- физическая защита;
- экономическая защита.
Общеизвестны следующие четыре метода управления риском:
1. Упразднение заключается в отказе от совершения рискового мероприятия. Но для финансового предпринимательства упразднение риска обычно упраздняет и прибыль.
2. Предотвращение потерь и контроль как метод управления финансовым риском означают определенный набор превентивных и последующих действий, которые обусловлены необходимостью предотвратить негативные последствия, уберечься от случайностей, контролировать их размер, если потери уже имеют место или неизбежны.
3. Сущность страхования выражается в том, что инвестор готов отказаться от части доходов, лишь бы избежать риска, т. е. он готов заплатить за снижение риска до нуля.
Страхование как метод управления риском означает два вида действий:
- перераспределение потерь среди группы предпринимателей, подвергшихся однотипному риску (самострахование);
- обращение за помощью к страховой фирме.
4. Поглощение состоит в признании ущерба и отказе от его страхования. К поглощению прибегают, когда сумма предполагаемого ущерба незначительно мала и ей можно пренебречь.
При выборе конкретного средства разрешения финансового риска инвестор должен исходить из следующих принципов:
- нельзя рисковать больше, чем это может позволить собственный капитал;
- нельзя рисковать многим ради малого;
- следует предугадывать последствия риска.
Применение на практике этих принципов означает, что всегда необходимо рассчитать максимально возможный убыток по данному виду риска, потом сопоставить его с объемом капитала предприятия, подвергаемого данному риску, и затем сопоставить весь возможный убыток с общим объемом собственных финансовых ресурсов. И только сделав последний шаг, возможно определить, не приведет ли данный риск к банкротству предприятия.