При анализе условий применения IRR-метода в литературе выделяются два типа инвестиционных проектов: изолированно проводимые, или чистые инвестиции, и смешанные.
Под чистыми инвестициями понимаются инвестиции, которые не требуют промежуточных капиталовложений, а полученные от реализации проекта средства направляются на амортизацию вложенного капитала и в доход. Нормальным признаком чистых инвестиций является характер динамики сальдо денежных потоков: до определенного момента времени только отрицательные сальдо (т.е. превышения расходов над доходами), а затем только положительные сальдо (чистый доход), причем итоговое сальдо денежных потоков должно быть неотрицательным (т.е. проект должен быть номинально прибыльным).
Формальным признаком смешанных инвестиций является чередование положительных и отрицательных сальдо денежных потоков в ходе реализации проекта. Однозначное определение показателя IRR становится невозможным, а применение IRR метода для анализа смешанных инвестиций ? нецелесообразным. Эффективность смешанных инвестиций рассчитывается при помощи применения NPV-метода или одного из специальных методов расчета эффективности.
Для определения эффективности инвестиционного проекта при помощи расчета внутренней нормы рентабельности используется сравнение полученного значения с базовой ставкой процента. Она характеризует эффективность альтернативного использования финансовых средств. Проект считается эффективным, если выполняется следующее неравенство: IRR > ?, где ? ? некоторая базовая ставка процента.
Этот критерий также ориентирован, в первую очередь, на учет возможностей альтернативного вложения финансовых средств, поскольку он показывает не абсолютную эффективность проекта как таковую (для этого было бы достаточно неотрицательной ставки IRR), а относительную по сравнению с операциями на финансовом рынке.
Показатель IRR может применяться также и для сравнения эффективности различных инвестиционных проектов между собой. Однако здесь простого сопоставления значений внутренней нормы рентабельности в исходных проектах может оказаться недостаточно. В частности, результаты, полученные при сравнении эффективности инвестиционных проектов при помощи NPV- и IRR-методов, могут привести к принципиально различным результатам.
Это обусловлено следующими обстоятельствами: для достижения абсолютной сопоставимости проектов необходимо применение так называемых дополнительных инвестиций, позволяющих устранить различия в объеме инвестированного капитала и сроках реализации проектов. При использовании NPV-метода предполагается, что дополнительные инвестиции также дисконтируются по базовой ставке процента ?, в то время как использование IRR-метода предполагает, что дополнительные инвестиции также обладают доходностью, равной внутренней норме рентабельности анализируемого проекта, и которая заведомо выше, чем базовая ставка дисконта.
На практике сравнительный анализ инвестиционных проектов проводится в большинстве случаев при помощи простого сопоставления значений внутренних норм рентабельности. Несмотря на определенную теоретическую некорректность такой подход позволяет устранить влияние субъективного выбора базовой ставки процента на результаты анализа. Действительно, основная цель использования инструментария дополнительных инвестиций заключается в попытке согласовать результаты сравнительного анализа при помощи применения NPV- и IRR-методов, точнее, привязать второе к первому, поскольку при таком подходе приоритет имеет чистый приведенный доход проекта.
Кроме того, применение инструмента дополнительных инвестиций корректно только в случае сравнительного анализа альтернативных, или взаимоисключающих, проектов, что еще более сужает область его применения и делает совершенно непригодным для анализа инвестиционной программы.
В целом по сравнению с NPV-методом использование метода “расчет внутренней нормы рентабельности” связано с большими ограничениями.
Во-первых, для IRR-метода действительны все ограничения NPV-метода, т.е. необходимость изолированного рассмотрения инвестиционного проекта, необходимость прогнозирования денежных потоков на весь период реализации проекта.
Во-вторых, сфера применения IRR-метода ограничена только областью чистых инвестиций.

Принципы, применяемые в методе
Ожидания. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

Последовательность применения метода
Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.
При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта.
Область применения и ограничения метода
Метод капитализации дохода ? единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденции в рыночных ожиданиях.
К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых в качестве альтернативных возможностей инвестирования.

Систематический риск связан с общей экономической и политической ситуацией в стране и даже в мире, ростом цен на ресурсы, общерыночным падением цен на все финансовые активы.
К категории систематических относятся: риск изменения процентной ставки, риск падения общерыночных цен и риск инфляции.
К категории несистематических относят риск ликвидности, отраслевой и финансовый риск предприятия ? объекта инвестиций.
Риск ликвидности связан с возможной задержкой в реализации вновь приобретенной ценной бумаги (или другого актива) на рынке.
Отраслевой риск связан с изменением состояния дел в данной отрасли экономики.
Финансовый риск предприятия-эмитента определяется, если осуществляются финансовые инвестиции путем приобретения чужих ценных бумаг. При этом финансовый риск эмитента определяют как угрозу получения убытков в связи с нерентабель¬ностью или банкротством эмитента ценных бумаг. Финансовое положение предприятия эмитента в существенной степени определяется соотношением собственных и заемных средств. Дело в том, что заемные средства (банковские кредиты) ? достаточно выгодный источник финансирования деятельности корпорации, поскольку сумма процентов, выплачиваемых за кредит, как правило (особенно в условиях стабильной экономики), меньше стоимости выпуска и размещения дополнительного тиража акций и облигаций. В то же время, чем больше доля заемных средств, тем выше риск акционеров данной корпорации остаться без дивидендов, поскольку значительная доля чистой прибыли уйдет на уплату банку процентов по долгу. При банкротстве предприятия вся сумма, полученная от реализации активов, пойдет на уплату долга, и возмещать инвестированные средства акционерам будет нечем.
Риск финансовых инвестиций является разновидностью инвестиционных рисков. Под риском финансовых инвестиций понимают риск инвестирования денег в ценные бумаги (поскольку они составляют в рыночной экономике большую долю финансовых инвестиций), вероятность получения убытков или недополучения ожидаемого дохода от этих операций.