Принятие решений по инвестиционным проектам осложняется такими факторами, как:
- многообразие видов инвестиций;
- множественность доступных проектов, различных по стоимости и результатам;
- ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования;
- рискованность принятия того или иного решения;
- обязательность осуществления принятого проекта.
В целом все вложения денежных средств можно классифицировать по нижеследующим видам.
1. Обязательные инвестиции, при которых сохраняется производство и фирма продолжает свою деятельность.
2. Инвестиции для снижения издержек. Эти проекты включают расходы на замещение действующего, но устаревшего оборудования, на совершенствование действующих технологий. Цель таких проектов состоит в снижении расходов труда, материалов, электроэнергии и по другим статьям обязательств.
3. Инвестиции для расширения производства существующей продукции. Сюда включаются расходы на то, чтобы увеличить выпуск производимого товара или расширить его выход на рынки. Это комплексные проекты, поскольку они требуют точной оценки будущего спроса продукции фирмы на рынках.
4. Инвестиции для выпуска новой продукции. Существуют расходы, необходимые для производства новой продукции или для распространения продукции фирмы в неохваченные еще географические зоны. Такие проекты включают стратегические решения, которые могут изменить фундаментальную природу самого этого бизнеса; они обычно требуют больших расходов в течение длительных периодов и очень подробного анализа.
5. Обязательные инвестиции. Проекты безопасности и/или защиты окружающей среды. В эту категорию попадают расходы на выполнение правительственных указаний, трудовых соглашений или условий страховой политики.
Степень ответственности за принятия инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Кроме того, в пределах каждой категории проекты разбиваются по величине издержек: чем крупнее затребованные инвестиции, тем более подробным должен быть анализ и тем выше уровень должностных лиц, которые санкционируют эти расходы.
Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на определенных критериях.
Весьма существенен при выборе проекта и фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может существенно варьироваться.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования существует довольно много. Правильное вложение денежных средств обеспечивает решение многих проблем, стоящих перед руководством предприятия. Однако любая коммерческая организация имеет ограниченную величину свободных финансовых ресурсов, доступных для инвестирования.
Любая используемая схема оценки инвестиций базируется на классификации видов инвестиций. Для того, чтобы (с точки зрения инвестиционных целей) выбрать те проекты, которые являются наиболее эффективными для вложения средств, необходимо их анализировать.
Цели, поставленные при оценке инвестиционных проектов, различны, так же, как и результаты, получаемые в ходе их реализации. Существуют проекты, сами по себе убыточные в экономическом смысле, но приносящие косвенный доход за счет обретения стабильности в обеспечении сырьем и полуфабрикатами, выхода на новые рынки сбыта продукции и др.
Методы анализа инвестиционных проектов
Установление эффективности намечаемых капиталовложений ? это процесс анализа потенциальных расходов на финансирование активов и принятие решений. В процессе анализа эффективности намечаемых капиталовложений необходимо выполнить следующее:

• определить издержки проекта;
• оценить ожидаемые потоки денежных средств от проекта и риск этих потоков денежных средств;
• определить соответствующую стоимость капитала, по которой дисконтируются эти потоки;
• определить дисконтированную стоимость ожидаемых потоков денежных средств и проекта в целом.

Совокупность методов, применяемых для оценки эффективности инвестиций, можно условно разбить на две группы: динамические (учитывающие фактор времени) и статические (учетные).
В группу “Динамические методы” включены:

• расчет чистого приведенного эффекта;
• расчет индекса рентабельности;
• расчет внутренней нормы прибыли;
• расчет модифицированной внутренней нормы прибыли;
• расчет дисконтированного срока окупаемости инвестиции .

Группа “Статистические методы” ограничена определением срока окупаемости инвестиции и расчета коэффициента эффективности инвестиции.
Наиболее важным из статических методов является “срок окупаемости”, который показывает ликвидность данного проекта. Недостатком статических методов является отсутствие учета фактора времени.
Динамические методы, позволяющие учесть фактор времени, отражают наиболее современные подходы к оценке эффективности инвестиций и преобладают в практике крупных и средних предприятий развитых стран.
Динамические методы часто называют дисконтными, поскольку они базируются на определении современной величины (т.е. на дисконтировании) денежных потоков, связанных с реализацией инвестиционного проекта.
При этом делаются следующие допущения:

• потоки денежных средств на конец (начало) каждого периода реализации проекта известны;
• определена оценка, выраженная в виде процентной ставки (нормы дисконта).

В качестве такой оценки обычно используются: средняя или предельная стоимость капитала для предприятия; процентные ставки по долгосрочным кредитам; требуемая норма доходности на вложенные средства и др. Существенными факторами, оказывающими влияние на величину оценки, являются инфляция и риск.

Представляет синтез всех трех групп принципов, рассмотренных выше. Содержанием этого принципа является определение варианта использования, выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, физически возможного, достаточно обоснованного и финансово осуществимого, а также приводящего к наивысшей стоимости объекта.
Процесс оценки объекта недвижимости может быть условно разделен на шесть этапов, предполагающих осуществление ряда определенных действий.
Этап 1. Определение задачи:
а) уточнение цели оценки – для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п.;
для чего необходимо:
б) определение вида стоимости;
в) уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание);
г) идентификация объекта собственности и связанных с ним юридических прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения);
д) выбор эффективной даты оценки.
Этап 2. Составление плана оценки:
а) идентификация соответствующего рынка и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных покупателей или пользователей;
б) выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый);
в) составление графика работ и сметы (оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.);
г) подготовка договора об оценке объекта недвижимости (с уточнением суммы гонорара – единая сумма или почасовая основа: полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора.
Этап 3. Сбор и проверка информации:
а) установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, как и условий, влияющих на объект;
б) проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами;
в) выявление возможных искажений или отклонений;
г) подтверждение обоснованности собранной информации исходя из опыта и знаний оценщика.