Срок окупаемости служит для определения степени рисков реализации проекта и ликвидности инвестиций. Этот метод один из самых простых и широко распространен в мировой практике. Он не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений, но обеспечивает вычисление количества лет, необходимых для полного возмещения первоначальных затрат и определяет момент, когда денежный поток доходов сравняется с суммой денежных потоков затрат. Отбираются проекты с наименьшими сроками окупаемости. Алгоритм расчета срока окупаемости (PP) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя PP имеет вид:
PP = min n, при котором ?CFt> IC,
где: СFt ? чистый денежный поток доходов;
IC ? сумма денежных потоков затрат.
Показатель срока окупаемости инвестиций очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе.
Во-первых, он игнорирует денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта.
Во-вторых, поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам. Он не учитывает возможности реинвестирования доходов и временную стоимость денег. Поэтому проекты с равными сроками окупаемости, но различной временной структурой доходов признаются равноценными.
В то же время этот метод позволяет судить о ликвидности и рискованности проекта, т.к. длительная окупаемость означает длительную иммобилизацию средств (пониженную ликвидность проекта) и повышенную рискованность проекта. Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным.
В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не рентабельности проекта ? главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Метод PP успешно используется для быстрой отбраковки проектов, а также в условиях сильной инфляции, политической нестабильности или при дефиците ликвидных средств: эти обстоятельства ориентируют предприятие на получение максимальных доходов в кратчайшие сроки.
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций
Некоторые специалисты при расчете показателя срока окупаемости инвестиций (PP) рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются денежные потоки, дисконтированные по показателю WACC. Таким образом, определяется момент, когда дисконтированные денежные потоки доходов сравняются с дисконтированными денежными потоками затрат.
Формула расчета DPP имеет вид:
DPP = min n, при котором ?CFt *1/(1+r)t , (3.12).
Очевидно, что в случае дисконтирования срок окупаемости увеличивается.
Положительной стороной метода DPP, является то, что он, как и критерий PP, позволяет судить о ликвидности и рискованности проекта. Кроме того, критерий DPP учитывает возможность реинвестирования доходов и временную стоимость денег.
Недостаток метода в том, что он игнорирует денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта.

Представляет синтез всех трех групп принципов, рассмотренных выше. Содержанием этого принципа является определение варианта использования, выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, физически возможного, достаточно обоснованного и финансово осуществимого, а также приводящего к наивысшей стоимости объекта.
Процесс оценки объекта недвижимости может быть условно разделен на шесть этапов, предполагающих осуществление ряда определенных действий.
Этап 1. Определение задачи:
а) уточнение цели оценки – для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п.;
для чего необходимо:
б) определение вида стоимости;
в) уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание);
г) идентификация объекта собственности и связанных с ним юридических прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения);
д) выбор эффективной даты оценки.
Этап 2. Составление плана оценки:
а) идентификация соответствующего рынка и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных покупателей или пользователей;
б) выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый);
в) составление графика работ и сметы (оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.);
г) подготовка договора об оценке объекта недвижимости (с уточнением суммы гонорара – единая сумма или почасовая основа: полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора.
Этап 3. Сбор и проверка информации:
а) установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, как и условий, влияющих на объект;
б) проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами;
в) выявление возможных искажений или отклонений;
г) подтверждение обоснованности собранной информации исходя из опыта и знаний оценщика.

Финансовый менеджмент это специфическая система управления денежными потоками, движением финансовых ресурсов и соответствующей организацией финансовых отношений:

• с функциональной точки зрения, финансовый менеджмент представляет собой систему экономического управления и часть финансового механизма;
• с институциональной точки зрения, финансовый менеджмент есть орган управления;
• с организационно-правовой точки зрения, финансовый менеджмент – это вид предпринимательской деятельности.

Концепции финансового менеджмента и временной ценности
Финансовый менеджмент базируется на ряде взаимосвязанных фундаментальных концепций, развитых в рамках теории финансов. Концепция (от лат. conceptio - понимание, система) представляет собой определенный способ понимания и трактовки какого-либо явления.
В финансовом менеджменте основополагающими являются следующие концепции:

• денежный поток;
• временная ценность денежных ресурсов;
• компромисс между риском и доходностью;
• стоимость капитала;
• эффективность рынка капитала;
• асимметричность информации, агентских отношений;
• альтернативные затраты;
• временная неограниченность функционирования хозяйствующего субъекта.
• Концепция денежного потока предполагает:
• а) идентификацию денежного потока, его продолжительность и вид;
• б) оценку факторов, определяющих величину его элементов;
• в) выбор коэффициента дисконтирования, позволяющего сопоставлять элементы потока, генерируемые в различные моменты времени;
• г) оценку риска, связанного с данным потоком и способ его учета.