На практике часто встречаются ситуации, когда оценить значение вероятности события чрезвычайно сложно. В этих случаях часто применяют методы, не использующие численные значения вероятностей:

• максимакс – максимизация максимального результата проекта;
• максимин – максимизация минимального результата проекта;
• минимакс – минимизация максимальных потерь;

компромиссный – критерий Гурвица: взвешивание минимального и максимального результатов проекта.
Вследствие того, что в реальных ситуациях часто отсутствует информация о вероятностях исходов, использование представленных выше методов в проектировании инвестиционных проектов вполне оправдано. Но выбор конкретного критерия зависит от специфики ситуаций и от индивидуальных предпочтений аналитика.
Анализ опционных методов
Опционные критерии оценки инвестиционных проектов основаны на предположении о том, что любой инвестиционный проект можно уподобить опциону. Опцион это ценная бумага, дающая владельцу право на покупку или продажу акции в некоторый будущий момент времени, но по заранее известной цене. Заплатив за опцион сейчас, инвестор покупает право на свободу выбора в будущем: он может либо воспользоваться этим выбором, либо нет. Стоимость опциона всегда неотрицательна (она положительна, если есть ненулевая вероятность получения выгоды от обещанной возможности, и равна нулю, если пользоваться этой возможностью невыгодно).
Применение опционных методов в анализе инвестиционных проектов представляется весьма перспективным, поскольку данные методы позволяют оценивать в денежном выражении имеющиеся у предприятия возможности и стоящие перед ним опасности.
Большинство инвесторов готовы пойти на риск только в том случае, если получат за это дополнительный выигрыш (в виде доходов). Поэтому для полноценного анализа инвестиций нужно определить, сколько стоит риск в глазах инвестора, т.е. за какой дополнительный доход инвестор согласится рисковать.
Используя все теоретические разработки для окончательной оценки проекта, люди, производящие оценку, должны полностью понимать, что за проект им предлагают. Особенно это важно в ситуациях, когда человек пытается дать характеристику денежных потоков со всеми подробностями (например, используя метод предпочтительного состояния) или обобщенно (например, при использовании ставки дисконтирования с поправкой на риск).
Необходимо учитывать, что не менее важно делать следующие вещи: усилия и затраты направлять не только на оценку обобщенных показателей, но и на сбор первичных данных для прогнозирования денежных потоков. Для инвестиционного проекта, связанного с выпуском нового продукта, предположения о капитальных затратах будут основываться на детальных оценках потребностей в оборудовании, включая исследования цен, тщательный анализ способов замены оборудования. Потребности в рабочей силе, прогнозы уровня зарплаты, объема и доли рынка также являются предметом серьезного исследования. Для этих и других показателей определяется, какими будут результаты при различных условиях, так что, когда требуется всего одна оценка, ее получают на основе анализа ряда альтернатив. Ведь в процессе разработки капитального бюджета может использоваться необыкновенно богатый набор исходных данных.
Как следует из этого, теория денежных потоков удобна для изучения проекта, сбора и обобщения большого объема информации о проекте. Аналитики проектов, которые выполнили свою работу добросовестно, знают о проекте гораздо больше, чем может сказать о нем сам по себе набор оценок денежных потоков. Фактически, один из наиболее важных результатов разработки капитального бюджета ? это знания, которые приобретает аналитик при изучении проекта.

Рынок недвижимости представляет сложную структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.
В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.
Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли, на которой расположены и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:
• по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
• по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;
• по цене покупки;
• по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;
• по инвестиционной мотивации – одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
• по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты1.
К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:
• установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;
• низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е., если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;
• изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких, как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.

Риск ликвидности можно рассматривать как разность между «истинной» и доступной ценами реализации (без комиссионных).
Риск невыполнения обязательств является результатом двух видов рисков: делового и финансового. Деловой (или коммерческий) риск (business risk) отражает риск снижения доходов эмитента за счет ухудшения экономических условий и роста издержек. Финансовый риск (financial risk) состоит в том, что поток платежей эмитента не соответствует по времени финансовым обязательствам. Под выполнением обязательств понимается погашение долга и выплата процентов.
Валютные риски представляют собой опасность изменения курса валюты, что приведет к реальным потерям при совершении биржевых спекуляций и различных внешнеэкономических операций.
Риск упущенной выгоды отражает вероятность наступления косвенного ущерба или недополучения прибыли в результате неосуществления какого-либо мероприятия или остановки хозяйственной деятельности.
Инвестиционный риск характеризует вероятность того, что отвлечение финансовых ресурсов из текущего оборота в будущем принесет убытки или меньшую прибыль, чем ожидалось. Он присущ практически всем типам предприятий и неизбежен, поскольку, инвестируя сбережения сегодня, покупатель того или иного вида актива отказывается от какой-то части материальных благ в надежде укрепить благополучие в будущем. Предприятие-инвестор, осуществляя венчурное вложение капитала, знает заранее, что возможны два вида результатов: доход или убыток.
Налоговый риск включает следующие опасности: невозможность получения налогового кредита; изменение налогового законодательства; индивидуальные решения сотрудников налоговой службы о возможности использования определенных льгот или применения конкретных санкций.
Инфляционный риск. Предположим, что инвестор покупает долговой инструмент со сроком погашения один год, суммой погашения 1000 долл. и купонной ставкой 1%. Выплата по этой облигации через год составит 1070 долл. Пусть темп инфляции за этот год был равен 5%. Тогда покупательная способность этой суммы, с точки зрения сегодняшнего дня, будет равна 1070 долл., деленным на единицу плюс темп инфляции. В данном случае это 1070/1,05, т.е. 1019 долл. Таким образом, доходность в номинальных долларах (т.е. без учета инфляции) будет равна 7%, а в реальных (т.е. с учетом инфляции) — 1,9%.