В условиях определенности рыночную стоимость инвестиций можно установить с помощью текущей стоимости будущих денежных потоков при ставке дисконтирования, равной проценту по безрисковым вложениям. Этот подход теоретически верен и практически осуществим, так как имеется лишь один возможный вариант денежных потоков и точно известна соответствующая ставка дисконтирования.
Существует необходимость разработки метода работы с капитальным бюджетом в условиях неопределенности. Когда инвестиционное решение принято в условиях неопределенности, денежные потоки могут возникать в соответствии с одним из множества альтернативных сценариев. Мы не знаем заранее, какой из сценариев осуществится в действительности. Цели остаются все теми же: мы хотим узнать, на какую величину изменится рыночная стоимость фирмы в случае принятия решения в пользу вложения капитала. Однако процесс оценки гораздо сложнее, чем в условиях определенности.
В условиях неопределенности существует своего рода противоречие между теоретически верным и практически осуществимым подходом. Теоретически безупречный подход состоит в том, чтобы учесть все возможные варианты сценариев денежных потоков. В большинстве случаев это трудно или невозможно, так как придется учитывать слишком много альтернатив.
Методы исследования неопределенности можно разбить на три группы. Одна группа методов делает попытку учесть в явном виде все альтернативные сценарии денежных потоков. К этой группе относятся методы предпочтительного состояния.
Методы другой группы требуют, чтобы было дано полное обобщенное описание активов, на основе которого можно будет определить их стоимость. Например, можно составить прогноз ожидаемых денежных потоков на каждый период и дисконтировать их по соответствующей ставке с поправкой на риск, определяя тем самым стоимость активов.
Третья группа методов разработана для того, чтобы обеспечить более глубокое понимание характеристик инвестиций, особенно связанного с ними риска. Это может принести пользу, даже если метод и не дает точного прогноза рыночной стоимости инвестиций. Анализ окупаемости, анализ чувствительности, стратегическое планирование могут послужить примерами таких методов.
Хотя эти три подхода могут вступить в противоречие, их можно использовать и так, чтобы они дополняли друг друга. В условиях неопределенности любое инвестиционное решение в значительной мере основано на субъективных суждениях (на здравом смысле).
Чтобы принимать правильные решения, необходимо:
– понимать, каким образом альтернативные сценарии денежных потоков, возможные в результате инвестирования, повлияют на рыночную стоимость проекта;
– осознавать риск конкретного рассматриваемого инвестиционного проекта (этому поможет применение третьего подхода);
– на основании своих заключений по первым двум пунктам оценить стоимость инвестиций (используя один из методов второй группы) так, чтобы данный проект можно было сравнивать с другими альтернативами.
Существует множество подходов к решению непростой проблемы анализа инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности.
Рассмотрим наиболее известные из них.

Ставка дисконтирования должна отражать альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. Наиболее распространенные подходы к определению ставки дисконтирования: средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.
Выбор ставки дисконтирования со ссылкой на стоимость капитала.
Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

• стоимость капитала можно точно рассчитать;
• по стоимости капитала можно судить, по крайней мере, об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов, возврате денег акционерам и кредиторам пропорционально их вкладам в капитал предприятия.
• Однако есть у этого подхода и недостатки, которые заключаются в следующем:
• средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на основе процента по заемным средствам и дивидендам, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск;
• в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);
• средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций, она может измениться при следующих условиях:

– если риск планируемого инвестиционного проекта сильно отличается от риска деятельности фирмы в настоящее время;
– если для осуществления проекта предприятию необходимо привлечь дополнительный капитал из одного конкретного источника (например, взять кредит);

• средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;
• использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это не обязательно.

Полезность характеризует отношение потенциального пользователя к недвижимости с точки зрения ее полезности, что составляет основу ее стоимости. Таким образом, полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение данного периода времени.
Замещение характеризует отношение потенциального пользователя с точки зрения минимальной стоимости другого объекта недвижимости такой же полезности, что определяет максимальную оценку данного объекта недвижимости.
Альтернативные издержки представляют собой потенциальные потери при инвестировании средств пользователя в данный объект и отказе от альтернативных вариантов вложений.
Ожидание непосредственно связано с полезностью объекта недвижимости и характеризует текущую стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от его владения (делается методом дисконтирования).

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
Остаточная продуктивность – определяет стоимость земли и измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как собственнику оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Таким образом, земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Вклад (предельная продуктивность) представляет собой сумму прироста потери стоимости объекта (или чистый доход) вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора (например, новая покраска дома).
Возрастающие и уменьшающиеся доходы характеризует рост доходов нарастающим темпом по мере добавления ресурсов вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, однако уже с замедляющимися темпами. Это продолжается до тех пор, пока прирост стоимости не стоит меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Примером может служить интенсивность застройки земельного участка.
Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное количество факторов производства, в сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Экономическая величина (размер) – представляет собой то количество земли, которое необходимо для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.
Экономическое разделение (теория пакета прав на собственность, США) определяет требование к разделению и соединению имущественных прав, чтобы увеличить общую стоимость объекта (имеет место, если юридически возможно разделение на два и более имущественных интереса).